Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Vergleichswertverfahren: der Preis, den der Markt tatsächlich zahlt
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ab. Es ist das marktnächste Verfahren und der Maßstab für Eigentumswohnungen und Häuser in Lagen, in denen genug vergleichbare Verkäufe stattfinden.
Wann das Vergleichswertverfahren das richtige ist
Sobald es genug echte Verkäufe gibt, die zum Objekt passen: Eigentumswohnungen in Städten, Reihen- und Doppelhäuser in gewachsenen Siedlungen, Grundstücke in Baugebieten. Wo viel gehandelt wird, ist der tatsächlich bezahlte Preis das ehrlichste Argument — er enthält bereits alles, was eine Rechnung nur nachbilden kann: Nachfrage, Lagegefühl, Zinsniveau und die Stimmung im Markt. Deshalb steht der Vergleichswert bei Wohnungen an erster Stelle.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Adresse, Wohnfläche und Baujahr. Genauer wird es mit Etage und Aufzug, Zuschnitt, Zustand und Ausstattung, Balkon, Terrasse oder Garten, Stellplatz und — bei Eigentumswohnungen — dem Miteigentumsanteil sowie dem Stand der Instandhaltungsrücklage. Vergleichsfälle kommen aus den Kaufpreissammlungen und aus eigenen Verkäufen, die Sie selbst eintragen; Angebotspreise aus Portalen dürfen ergänzen, werden aber als Angebot und nicht als Kauffall geführt.
Wie wir rechnen
Vergleichsobjekte
Verkaufte Objekte ähnlicher Lage, Größe und Art aus den letzten Monaten.
Anpassung
Unterschiede in Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr und Lage werden je Objekt rechnerisch ausgeglichen.
Median
Aus den bereinigten Quadratmeterpreisen wird der robuste Mittelwert gebildet — unempfindlich gegen einzelne Ausreißer.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Vergleichswert mit Wertspanne, ein Streudiagramm mit Ihrem Objekt und dem Median, die Ausreißer-Kennzeichnung und den nachvollziehbaren Anpassungsweg je Vergleichsobjekt.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten und keine verbindliche Preiszusage. Der Vergleichswert ist eine Einschätzung aus beobachteten Verkäufen; was ein einzelner Käufer am Ende zahlt, kann darüber und darunter liegen. Liegen weniger als drei brauchbare Vergleichsfälle vor, wird das ausgewiesen, statt die Spanne stillschweigend enger zu rechnen — eine schmale Datenbasis ist ein Befund, kein Schönheitsfehler.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Sachwertverfahren →
Sobald in vergleichbarer Lage zu wenige echte Verkäufe vorliegen — bei freistehenden Häusern auf dem Land ist das die Regel und nicht die Ausnahme.
Ertragswertverfahren →
Sobald das Objekt vermietet ist: Bei einer Kapitalanlage entscheidet der Reinertrag über den Preis, und der Vergleichswert liefert dazu die Gegenprobe.
Energie-Check →
Sobald Energieklasse oder Heizung im Vergleich auffallen: Der energetische Zustand ist einer der stärksten Anpassungsgründe zwischen zwei sonst ähnlichen Wohnungen.
Häufige Fragen
Wie viele Vergleichsobjekte brauche ich?
Mindestens drei nachvollziehbare Verkäufe; mehr erhöhen die Belastbarkeit.
Woher kommen die Vergleichsdaten?
Aus eigenen Kauffällen, die Sie eingeben, oder einer modellierten Startbasis aus hinterlegten Standortdaten als Einstieg — beobachtete Verkäufe bleiben maßgeblich.
Ist der Vergleichswert der Marktwert?
Er ist die marktnächste Einschätzung, kein verbindliches Gutachten. Der Angebotspreis bleibt eine eigene Vermarktungsentscheidung.
Was kostet die Einschätzung?
Eine Bewertung im Monat ist kostenlos, das PDF trägt dann ein Wasserzeichen. Was darüber hinausgeht, finden Sie auf der Startseite — diese Seite führt bewusst keine Zahlen, die veralten könnten.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.