Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Vergleichswertverfahren: der Wert aus den Preisen ähnlicher Objekte
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ab. Es ist das marktnächste Verfahren und der Maßstab für Eigentumswohnungen und Häuser in Lagen, in denen genug vergleichbare Verkäufe stattfinden.
Vergleichswert jetzt berechnen„Vergleichswert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Wann das Vergleichswertverfahren das richtige ist
Sobald es genug echte Verkäufe gibt, die zum Objekt passen: Eigentumswohnungen in Städten, Reihen- und Doppelhäuser in gewachsenen Siedlungen. Wo viel gehandelt wird, ist der tatsächlich bezahlte Preis das ehrlichste Argument — er enthält bereits alles, was eine Rechnung nur nachbilden kann: Nachfrage, Lagegefühl, Zinsniveau und die Stimmung im Markt. Deshalb steht der Vergleichswert bei Wohnungen an erster Stelle.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Ort, Objekttyp, Wohnfläche und Baujahr. Genauer wird es mit Zustand und Ausstattung, bei Eigentumswohnungen auch mit der Etage. In den meisten Gemeinden Nordrhein-Westfalens, bei Reihen- und Doppelhäusern in etwa der Hälfte, rechnen wir mit dem Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses: für die Lage Ihrer Adresse, wo wir sie abfragen können, sonst für eine mittlere Lage der Gemeinde. Ein Richtwert gilt für ein typisches Objekt dieser Lage, nicht für Ihre einzelne Immobilie. Anderswo rechnen wir mit einem Näherungswert für Ihren Ort oder, wo wir keinen haben, für die Ortsgröße.
Wie wir rechnen
Vergleichspreis der Lage
Ein Quadratmeterpreis für ähnliche Objekte als Ausgangswert: in den meisten Gemeinden Nordrhein-Westfalens, bei Reihen- und Doppelhäusern in etwa der Hälfte, der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses: für die Lage Ihrer Adresse, wo wir sie abfragen können, sonst für eine mittlere Lage der Gemeinde. Anderswo ein Näherungswert für Ihren Ort oder für die Ortsgröße.
Anpassung
Unterschiede zwischen dem typischen Objekt der Lage und Ihrem — etwa bei Baujahr, Zustand und Ausstattung — werden über Faktoren rechnerisch ausgeglichen.
Wohnfläche
Der angepasste Quadratmeterpreis mal Ihre Wohnfläche ergibt den Vergleichswert.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Vergleichswert mit Beratungskorridor und nachvollziehbarem Rechenweg: Vergleichspreis der Lage samt Quelle, Anpassung an Ihr Objekt und Wohnfläche.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten und keine verbindliche Preiszusage. Der Vergleichswert ist eine Einschätzung aus dem Vergleichspreis der Lage; was ein einzelner Käufer am Ende zahlt, kann darüber und darunter liegen.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Sachwertverfahren →
Sobald in vergleichbarer Lage zu wenige echte Verkäufe vorliegen — bei freistehenden Häusern auf dem Land ist das die Regel und nicht die Ausnahme.
Ertragswertverfahren →
Sobald das Objekt vermietet ist: Bei einer Kapitalanlage entscheidet der Reinertrag über den Preis, und der Vergleichswert liefert dazu die Gegenprobe.
Häufige Fragen
Muss ich Vergleichsobjekte heraussuchen?
Nein. Den Vergleichspreis der Lage bringt die Bewertung mit; Sie beschreiben nur Ihr Objekt.
Woher kommen die Vergleichsdaten?
In den meisten Gemeinden Nordrhein-Westfalens, bei Reihen- und Doppelhäusern in etwa der Hälfte, aus den Immobilienrichtwerten der Gutachterausschüsse: für die Lage Ihrer Adresse, wo wir sie abfragen können, sonst für eine mittlere Lage der Gemeinde. Ein Richtwert gilt für ein typisches Objekt dieser Lage, nicht für Ihre einzelne Immobilie. Anderswo rechnen wir mit Näherungswerten für Ihren Ort oder für die Ortsgröße.
Ist der Vergleichswert der Marktwert?
Nein. Den Marktwert, rechtlich Verkehrswert genannt, ermittelt ein Verkehrswertgutachten. Der Vergleichswert hier ist eine Einschätzung, kein verbindliches Gutachten. Der Angebotspreis bleibt eine eigene Vermarktungsentscheidung.
Was kostet die Einschätzung?
Die erste Bewertung im Monat ist kostenlos. Was darüber hinausgeht, zeigt die App, bevor Sie etwas kaufen — diese Seite führt bewusst keine Zahlen, die veralten könnten.
Vergleichswert jetzt berechnen„Vergleichswert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.