Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Sachwertverfahren: den Substanzwert Ihrer Immobilie verstehen
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem, was sie kostet: dem Bodenwert des Grundstücks und den heutigen Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich seines Alters. Es ist das übliche Verfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die sich am Markt selten genug Vergleichsverkäufe finden.
Wann das Sachwertverfahren das richtige ist
Immer dann, wenn der Markt zu wenig hergibt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit wenigen Verkäufen im Jahr gibt es keine belastbare Vergleichsbasis, und Miete fließt auch keine — dann bleibt die Substanz. Das gilt ebenso für Häuser mit ungewöhnlichem Zuschnitt, großen Anbauten oder viel Eigenleistung. Auch Banken rechnen hier über den Sachwert.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Adresse, Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksfläche — damit rechnet das Verfahren durch. Genauer wird es mit Bauweise, Ausstattungsstandard, dem Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Bädern, dem Jahr der letzten Modernisierung sowie Keller und Garage. Den Bodenrichtwert holen wir amtlich; ein eigener Wert aus der Auskunft des Gutachterausschusses hat Vorrang. Fehlt eine Angabe, tritt eine vorsichtige Annahme an ihre Stelle und wird als Annahme ausgewiesen — still geraten wird nichts.
Wie wir rechnen
Bodenwert
Grundstücksfläche mal amtlicher Lagewert (Bodenrichtwert) — der Wert des Grund und Bodens.
Gebäudewert
Heutige Baukosten je Quadratmeter, angepasst an das Baujahr und den Zustand, abzüglich eines Abschlags für Alter und Abnutzung.
Marktlage vor Ort
Ein regionaler Faktor gleicht das rechnerische Ergebnis an das an, was im örtlichen Markt tatsächlich gezahlt wird.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Sachwert mit einer Wertspanne nach Datenlage, den vollständigen Rechenweg von Boden und Gebäude bis zur Marktanpassung, und eine Einordnung, wie belastbar die Zahl ist.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten: Für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung braucht es die Unterschrift einer sachverständigen Person. Kein Angebotspreis — was inseriert wird, ist eine Vermarktungsentscheidung. Und keine Aussage über verdeckte Mängel: Feuchtigkeit, Schadstoffe oder ein maroder Dachstuhl zeigen sich erst vor Ort.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Ertragswertverfahren →
Sobald das Objekt vermietet ist oder werden soll: Dann zählt der Reinertrag, nicht die Substanz — bei Mehrfamilienhäusern ist der Sachwert allein die falsche Antwort.
Vergleichswertverfahren →
Sobald in derselben Lage genug echte Verkäufe vergleichbarer Objekte vorliegen — typisch bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in Städten. Dort schlägt der Markt die Rechnung.
Energie-Check →
Ergänzend statt ersatzweise: Er zeigt die Pflichten, die nach dem Gebäudeenergiegesetz in Betracht kommen — sie wirken auf den Zustand, mit dem der Sachwert rechnet.
Häufige Fragen
Wofür eignet sich das Sachwertverfahren?
Vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie besondere Objekte, für die zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen.
Welche Angaben brauche ich?
Ort, Wohnfläche und Baujahr genügen für eine erste Einordnung. Grundstücksgröße, Zustand und Ausstattung erhöhen die Genauigkeit.
Ersetzt das Ergebnis ein Gutachten?
Nein. Es ist eine fundierte Einschätzung nach ImmoWertV, kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen.
Was kostet die Einschätzung?
Eine Probebewertung im Monat ist kostenlos, das PDF trägt dann ein Wasserzeichen. Alles Weitere steht auf der Startseite.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.