Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Sachwertverfahren: den Substanzwert Ihrer Immobilie verstehen
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem, was sie kostet: dem Bodenwert des Grundstücks und den heutigen Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich seines Alters. Es ist das übliche Verfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die sich am Markt selten genug Vergleichsverkäufe finden.
Sachwert jetzt berechnen„Sachwert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Wann das Sachwertverfahren das richtige ist
Immer dann, wenn der Markt zu wenig hergibt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit wenigen Verkäufen im Jahr gibt es keine belastbare Vergleichsbasis, und Miete fließt auch keine — dann bleibt die Substanz. Das gilt ebenso für Häuser mit ungewöhnlichem Zuschnitt, großen Anbauten oder viel Eigenleistung. Auch Banken rechnen hier über den Sachwert.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Ort, Objekttyp, Baujahr, Wohnfläche und bei Häusern die Grundstücksfläche — damit rechnet das Verfahren durch. Genauer wird es mit Bauweise, Vollgeschossen, Ausstattungsstandard, Zustand, Energieklasse, Heizung und Fenstern, Umfang und Jahr der letzten Sanierung sowie dem Keller.
In Nordrhein-Westfalen holen wir mit Straße und Hausnummer den Bodenrichtwert Ihrer Zone aus den amtlichen Daten des Landes, sonst nehmen wir einen hinterlegten Wert für den Ort. Haben wir für den Ort keinen, rechnen wir mit einer Annahme nach Ortsgröße und kennzeichnen sie. Außer im Saarland und in Schleswig-Holstein können Sie stattdessen den Wert aus der Bodenrichtwertkarte eintragen; er hat dann Vorrang.
Fehlt eine Angabe, rechnen wir mit einem üblichen Wert, zum Beispiel mit normalem Zustand, massiver Bauweise und Keller. Diese Werte sind im Formular schon eingetragen, Sie können sie vor dem Rechnen ändern.
Wie wir rechnen
Bodenwert
Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert — der Wert des Grund und Bodens. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert je Quadratmeter Bauland in einer Zone, nicht der Preis Ihres Grundstücks.
Gebäudewert
Heutige Baukosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche, nach Gebäudeart und Ausstattung. Die Fläche wird aus Ihrer Wohnfläche hochgerechnet. Davon geht ein Abschlag für Alter und Abnutzung ab; Zustand und Sanierungen bestimmen ihn mit.
Marktanpassung
Ein Marktfaktor, der Sachwertfaktor, gleicht das rechnerische Ergebnis an die Marktlage an: wo hinterlegt, mit dem Faktor des Gutachterausschusses, sonst mit einem abgeleiteten Wert. Welcher es ist, steht im Rechenweg.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Sachwert mit einem Beratungskorridor nach Datenlage, den vollständigen Rechenweg von Boden und Gebäude bis zur Marktanpassung, und eine Einordnung, wie belastbar die Zahl ist.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten: Verlangen Gericht, Finanzamt oder Miterben einen förmlichen Wertnachweis, braucht es in der Regel ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder einer dafür bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person. Kein Angebotspreis — was inseriert wird, ist eine Vermarktungsentscheidung. Und keine Aussage über verdeckte Mängel: Feuchtigkeit, Schadstoffe oder ein maroder Dachstuhl zeigen sich erst vor Ort.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Ertragswertverfahren →
Sobald das Objekt vermietet ist oder werden soll: Dann zählt der Reinertrag, nicht die Substanz — bei Mehrfamilienhäusern ist der Sachwert allein die falsche Antwort.
Vergleichswertverfahren →
Sobald in derselben Lage genug echte Verkäufe vergleichbarer Objekte vorliegen — typisch bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in Städten. Dort schlägt der Markt die Rechnung.
Häufige Fragen
Wofür eignet sich das Sachwertverfahren?
Vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie besondere Objekte, für die zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen.
Welche Angaben brauche ich?
Pflicht sind Ort, Objekttyp, Wohnfläche, Baujahr und bei Häusern die Grundstücksfläche. Ausstattung, Zustand, Sanierung, Energieklasse und Keller machen das Ergebnis genauer.
Ersetzt das Ergebnis ein Gutachten?
Nein. Es ist eine fundierte Einschätzung nach ImmoWertV, kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen.
Was kostet die Einschätzung?
Die erste Bewertung im Monat ist kostenlos. Was darüber hinaus gilt, zeigt die App, bevor Sie etwas kaufen.
Sachwert jetzt berechnen„Sachwert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.