Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Ertragswertverfahren: was eine vermietete Immobilie erwirtschaftet
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach dem, was sie an Miete einbringt. Es ist der Maßstab für vermietete Objekte und Kapitalanlagen: nicht die Bausubstanz zählt, sondern der nachhaltig erzielbare Reinertrag und die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Wann das Ertragswertverfahren das richtige ist
Sobald eine Immobilie Geld erwirtschaftet oder erwirtschaften soll: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte. Wer hier kauft, zahlt nicht für Mauerwerk, sondern für einen Zahlungsstrom — der Preis ist die Antwort auf die Frage, welche Verzinsung dafür erwartet wird. Auch für ein selbst genutztes Haus, das künftig vermietet werden soll, ist der Ertragswert die Zahl, an der sich die Entscheidung misst.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Adresse, Wohn- oder Nutzfläche und die Jahresnettokaltmiete. Genauer wird es mit der Mietaufstellung je Einheit, den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, dem Leerstand der vergangenen Jahre, dem Baujahr samt Modernisierungen für die Restnutzungsdauer und der Grundstücksfläche für die Bodenwertverzinsung. Der Liegenschaftszins stammt aus den Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses; ein eigener Wert hat Vorrang. Fehlt eine Angabe, tritt eine vorsichtige Annahme an ihre Stelle und wird im Ergebnis ausgewiesen — still geraten wird nichts.
Wie wir rechnen
Rohertrag
Die nachhaltig erzielbare Jahresmiete aller Einheiten.
Reinertrag
Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung.
Barwertfaktor
Der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins auf den heutigen Wert abgezinst.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Ertragswert, die Brutto- und Nettorendite, den Mietvervielfältiger und eine Investorensicht auf Cashflow und Mietstruktur — mit vollständigem Rechenweg.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder Bank — dafür braucht es eine sachverständige Person. Keine steuerliche und keine rechtliche Beurteilung: Abschreibung, Werbungskosten und die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG wirken auf das Ergebnis eines Verkaufs, werden hier aber nicht geprüft. Und keine Mietprognose — gerechnet wird mit der nachhaltig erzielbaren Miete von heute, nicht mit einer Hoffnung auf morgen.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Sachwertverfahren →
Sobald das Objekt selbst genutzt wird und keine echte Miete fließt: Ein Einfamilienhaus über eine gedachte Miete zu bewerten, führt regelmäßig am Markt vorbei.
Vergleichswertverfahren →
Sobald genug echte Verkäufe vergleichbarer Objekte in derselben Lage vorliegen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist er die zweite Meinung zum Ertragswert und deckt Abweichungen auf.
Energie-Check →
Bevor die Bewirtschaftungskosten festgeschrieben werden: Heizungstausch, Dämmpflichten und die Aufteilung der CO₂-Kosten verändern den Reinertrag — und damit unmittelbar den Ertragswert.
Häufige Fragen
Wann ist der Ertragswert das richtige Verfahren?
Bei vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern sowie Eigentumswohnungen als Kapitalanlage.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der marktübliche Zinssatz, mit dem Immobilien einer Art und Lage verzinst werden — er bestimmt, wie stark künftige Erträge abgezinst werden.
Brauche ich die tatsächliche Miete?
Für ein belastbares Ergebnis ja. Ohne Ist-Miete rechnet das Werkzeug mit einer geschätzten Marktmiete und weist das aus.
Was kostet die Einschätzung?
Der erste Lauf im Monat ist kostenlos, das PDF trägt dann ein Wasserzeichen. Alles Weitere steht auf der Startseite; hier stehen bewusst keine Zahlen, die veralten könnten.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.