Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Ertragswertverfahren: was eine vermietete Immobilie erwirtschaftet
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach dem, was sie an Miete einbringt. Es ist der Maßstab für vermietete Objekte und Kapitalanlagen: nicht die Bausubstanz zählt, sondern der nachhaltig erzielbare Reinertrag und die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Ertragswert jetzt berechnen„Ertragswert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Wann das Ertragswertverfahren das richtige ist
Sobald eine Immobilie Geld erwirtschaftet oder erwirtschaften soll: Mehrfamilienhäuser, vermietete Häuser und vermietete Eigentumswohnungen. Für Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte gilt das Verfahren ebenso, die App bietet diese Objektarten aber nicht an. Wer hier kauft, zahlt nicht für Mauerwerk, sondern für einen Zahlungsstrom — der Preis ist die Antwort auf die Frage, welche Verzinsung dafür erwartet wird. Auch für ein selbst genutztes Haus, das künftig vermietet werden soll, ist der Ertragswert die Zahl, an der sich die Entscheidung misst.
Was wir von Ihnen brauchen
Zwingend sind Ort, Objekttyp, Wohnfläche, Baujahr und die monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen, bei einem Haus auch die Grundstücksfläche für die Bodenwertverzinsung. Genauer wird es mit den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, dem Zustand und der letzten Sanierung für die Restnutzungsdauer. Ohne eigene Angabe nehmen wir den für Ort und Objektart hinterlegten Liegenschaftszins, für Orte ohne eigenen Wert einen allgemeinen Ansatz; ein eigener Wert, etwa aus dem Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses, hat Vorrang.
Fehlt eine Angabe, rechnen wir mit einem üblichen Wert, zum Beispiel mit Bewirtschaftungskosten von 20 Prozent der Jahresmiete. Dieser Wert ist im Formular schon eingetragen, Sie können ihn vor dem Rechnen ändern.
Wie wir rechnen
Rohertrag
Ihre monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen mal zwölf. Maßgeblich ist eine Miete, wie sie am Markt üblich ist; ob Ihre Miete dem entspricht, prüft die App nicht.
Reinertrag
Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Zieht man davon die Verzinsung des Bodenwerts ab, bleibt der Gebäudereinertrag.
Barwertfaktor
Der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins auf den heutigen Wert abgezinst. Dazu kommt der Bodenwert, zusammen ergibt das den Ertragswert.
Was Sie am Ende erhalten
Sie erhalten den Ertragswert mit Beratungskorridor und vollständigem Rechenweg: Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Jahresreinertrag, Bodenwertverzinsung, Gebäudereinertrag, Barwertfaktor und Bodenwert.
Was ausdrücklich nicht herauskommt
Kein Verkehrswertgutachten: Wo Gericht, Finanzamt oder Bank einen förmlichen Wertnachweis verlangen, braucht es in der Regel ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person. Keine steuerliche und keine rechtliche Beurteilung: Abschreibung, Werbungskosten und die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG wirken auf das Ergebnis eines Verkaufs, werden hier aber nicht geprüft. Und keine Mietprognose — gerechnet wird mit der Miete, die Sie heute eintragen, nicht mit einer Hoffnung auf morgen.
Die anderen Verfahren
Welches Verfahren trägt, entscheidet das Objekt:
Sachwertverfahren →
Sobald das Objekt selbst genutzt wird und auch künftig keine Miete fließen soll: Dann trägt die Substanz den Wert, nicht eine gedachte Miete.
Vergleichswertverfahren →
Sobald genug echte Verkäufe vergleichbarer Objekte in derselben Lage vorliegen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist der Vergleichswert die Gegenprobe zum Ertragswert: Liegen beide weit auseinander, lohnt ein zweiter Blick auf Miete und Zins.
Häufige Fragen
Wann ist der Ertragswert das richtige Verfahren?
Bei vermieteten Wohnhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Geschäfts- und Gewerbeobjekte bewertet die App nicht.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der marktübliche Zinssatz, mit dem Immobilien einer Art und Lage verzinst werden — er bestimmt, wie stark künftige Erträge abgezinst werden.
Welche Miete trage ich ein?
Die monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen ist Pflicht, sie ist die Grundgröße des Verfahrens. Bei einem vermieteten Objekt ist das die tatsächliche Miete, sofern sie am Markt üblich ist. Ist das Objekt noch nicht vermietet, tragen Sie die Miete ein, die Sie für erzielbar halten.
Was kostet die Einschätzung?
Die erste Bewertung im Monat ist kostenlos. Was darüber hinaus gilt, zeigt die App, bevor Sie etwas kaufen; hier stehen bewusst keine Zahlen, die veralten könnten.
Ertragswert jetzt berechnen„Ertragswert“ ist dann schon gewählt, es folgen gleich Ihre Angaben.
Das Ergebnis ist eine methodisch fundierte Einschätzung nach ImmoWertV 2021 — kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.